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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN: Sr. (nombre y apellido del otorgante del acto). Finca (datos del inmueble).

Escritura Nro. ………… En la ciudad de Buenos Aires, a los…………… del año………………ante mí, escribano autorizante y testigos que al final suscriben este instrumento, comparece Don……………que declara ser (si es persona física: nacionalidad, estado civil, nombre y apellido cónyuge, documento de identidad, CUIT, edad, domicilio; si es persona jurídica consignar razón social, domicilio legal, CUIT, y datos de la persona física que lo representa) persona hábil, de mi conocimiento, doy fe y DICE: que es dueño del inmueble situado en …………… (consignar datos catastrales, entre calles, medidas y linderos, superficie). Le corresponde por haberla construido a su costo y el terreno, por compra que le hizo al Sr. ……………… (nombre, apellido, fecha y nro. de escritura de compra y datos del escribano interviniente).CON LOS CERTIFICADOS que se agregan, especialmente el del Registro de la Propiedad Inmueble expedido con fecha del……se acredita que el compareciente no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes y que lo deslindado, cuyo dominio consta inscripto sin modificación, no reconoce gravámenes ni embargo. QUE A LOS EFECTOS DE SOMETER el presente inmueble al régimen de propiedad horizontal y de acuerdo al plano que se agrega, firmado por el Ing…………, viene por la presente a instituir REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN que contempla el art. 2056 del Código Civil y Comercial de la Nación, en los términos que a continuación se expresan: CAPÍTULO PRIMERO – DISPOSICIONES GENERALES. Artículo 1º: A los efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el art. 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación queda constituido el Consorcio que se denominará “CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO…” integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el art. 2 del presente y condóminos en las partes comunes en las proporciones que se establecen en el art. 9 inc. “a” del presente, todo lo cual acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará “ipso jure” su lugar en la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición. CAPÍTULO SEGUNDO – DIVISIÓN DEL EDIFICIO. Artículo 2º: El edificio de la calle… se desarrolla en… plantas, a saber: planta sótano, planta baja, ……… pisos altos y azoteas, según resulta del plano que pasa a ser parte del presente documento, firmado por el… matrícula Nº…, el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide a su vez de la siguiente manera: Sectores de propiedad exclusiva: ………………………………………- El edificio, a los efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se divide en …… unidades, las que enumeradas correlativamente del… al… tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano, estableciéndose además en el mismo las siguientes superficies propias: para la unidad funcional Nº 1… m²; para la unidad funcional Nº… m², (etc.). A las señaladas unidades, les corresponde asimismo, las unidades complementarias sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en el plano ya mencionado se individualizan con números romanos asignándoles la siguiente distribución: A la unidad UNO, la unidad complementaria número IX; a la unidad tres, la unidad complementaria número VII; etc. Estas unidades no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna de las unidades funcionales del edificio. Sectores y/o cosas de propiedad común: son sectores y/o cosas necesariamente comunes, conforme lo estipula el art. 2041 del Código Civil y Comercial de la Nación, las siguientes: el terreno, los cimientos y estructura del edificio, columnas, vigas, losas, los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de las propiedad, sean que separen las distintas unidades entre sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo, los techos y azoteas del edificio, la entrada principal y su pasaje, la escalera de acceso a las unidades, los “palieres” de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio de los mismos, la unidad destinada para el encargado, los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren, las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren, los tanques generales de agua y petróleo y las cajas de plomo de los servicios cloacales y/o desagüe cualquiera fuere el lugar donde se encuentren, las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, y sus cableados, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta su ingreso a cada unidad funcional de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendrán el carácter de propias, los patios y balcones, las chimeneas y/o los conductos de ventilación, los extinguidores de incendios existentes en los diferentes pisos de acuerdo con los reglamentos en vigor, todas aquellas partes, sectores y/o cosas del edificio sobre los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo fundado en su título de adquisición. También se consideran de propiedad común de los integrantes del Consorcio, conforme art. 2042 del citado código, los siguientes: (la piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero, el salón de usos múltiples). CAPÍTULO TERCERO – DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO: SECTORES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA. Artículo 3º: Los sectores de propiedad exclusiva serán destinadas por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio), ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin más limitaciones que las establecidas en los arts. 2039, 2043, y 2045 a 2050 del Código Civil y Comercial de la Nación y las que resulten de lo dispuesto en el presente Reglamento de Copropiedad y Administración. El propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre que respete la armonía del frente, no atente contra su estética y obtenga previamente la conformidad escrita del Administrador. Artículo 4º: Queda terminantemente prohibido (PROHIBICIÓN OPCIONAL) a los propietarios y/u ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva, instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales, cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar en el mismo toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, salubridad, moral y buenas costumbres, como así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros y arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen. Artículo 5º: Para decidir dividir los sectores de propiedad exclusiva y vender las unidades resultantes, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, se requerirá la autorización de los propietarios que representen dos terceras partes de los votos, computados conforme el sistema explicado en art. 38 del presente reglamento, y a los porcentuales establecidos en el art. 9º inc. “a”. SECTORES DE PROPIEDAD COMÚN. Artículo 6º: Son los especificados en el art. 2º inc. “b” del presente Reglamento. El uso de los sectores y/o servicios comunes se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones del art. 2040 del Código Civil y Comercial de la Nación, es decir, conforme a su destino y sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios, en un todo de acuerdo con el Reglamento interno del edificio. En el espacio común destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán guardarse …… automóviles, correspondiendo a cada propietario el derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común, estando expresamente prohibido ceder este derecho, aún en forma gratuita, a personas extrañas al Consorcio de Propietarios. Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se contrate para su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en partes iguales por los propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas partes como automóviles tuviere con el aludido derecho. SECTORES DE PROPIEDAD COMÚN CUYO USO PERTENECE EXCLUSIVAMENTE AL PROPIETARIO.- Artículo 7º: Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no sea a título de dueño de las unidades que se indican, los siguientes: PATIOS: El existente entre la planta baja hacia los fondos del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad uno; el existente en la planta del primer piso sobre el costado Este del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos; el existente en la planta del primer piso sobre el costado Oeste del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad tres. BALCONES: Los existentes en las plantas desde el… al… piso inclusive, sobre el frente del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos. Artículo 8º: La división del edificio consignada en el art. 2º, no podrá modificarse sino por la resolución de dos tercios de los propietarios, conforme al art. 2057 del Código Civil y Comercial de la Nación. Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el Consorcio de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento. CAPÍTULO CUARTO – PORCENTUALES. Artículo 9º: Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y la cantidad de… unidades destinadas a vivienda, existe un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo, y conforme lo permite el art. 2049, párrafo final, del Código Civil y Comercial de la Nación, se establecen distintos porcentuales para la contribución de los gastos comunes, a saber: Unidad Nº 1 (local) el…… %; Unidad Nº 2 el… %; Unidad Nº 3 el… %; (etc.). Los indicados porcentuales son el resultado de la proporción que representa la superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relación a la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en el respectivo inciso. Artículo 10: Los porcentuales establecidos en el artículo anterior determinan: el valor proporcional de cada unidad con relación al valor del conjunto, el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio y el valor del voto emitido en las Asambleas conforme al sistema del art. 38 del presente. CAPÍTULO QUINTO – CARGAS COMUNES Y CONTRIBUCIÓN A LAS MISMAS. Artículo 11: Cada propietario está obligado a contribuir al pago de las “cargas comunes” que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio, en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva unidad en el art. 9º, según cual de ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone. Artículo 12: La obligación del pago de las expensas es de exclusiva responsabilidad de los copropietarios, no pudiendo éstos delegar la misma hacia sus inquilinos. Artículo 13: La liquidación de expensas es suficiente instrumento de prueba con respecto a la deuda que cada uno de los copropietarios mantiene para con el Consorcio, por lo que una vez entregada la misma, es responsabilidad de cada uno de los copropietarios pagar lo que le cabe y no del administrador reclamar por su pago. La liquidación contendrá todos los datos requeridos en el art. …… de la ley……… que regula la actuación del administrador de consorcios. (Art. 37 de la ley 5464 para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires / art. 11 de la ley 1701 para la provincia de Buenos Aires). Artículo 14: De acuerdo a lo establecido en el art. 12, no se reconocerán deudas de los inquilinos aunque estos mismos las contrajeran sino que serán de exclusiva responsabilidad de los copropietarios por lo que judicial o extrajudicialmente estos últimos deberán responder por ellas con sus bienes y repetir sobre sus locatarios si lo creyesen conveniente. Artículo 15: Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, serán soportados por los propietarios en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el art. 9: Gastos de Administración: Entendiéndose por tales los que se originan a raíz del uso que hagan del edificio considerado en su conjunto, los integrantes del Consorcio o los que ocupen su lugar a cualquier título, con excepción de aquellos que se encuentren expresamente enumerados en el art. Impuestos, tasas y contribuciones: Cualesquiera sea su naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común. Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los sectores y/o cosas de propiedad común efectuados por el Administrador o por los copropietarios en su caso, para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes públicos. Obras Nuevas: Las que autorizarán los propietarios de conformidad a lo que dispone el punto “b” del apartado “1”, inciso “G” del art. 3Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en condiciones reglamentarias. Créditos hipotecarios: El pago de los servicios de amortización de capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su conjunto. Gastos de reconstrucción: En los casos de destrucción parcial de menos de las dos terceras partes del valor del edificio o vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su reconstrucción, salvo para la minoría a la que se obligase a transferir su parte. Sueldos y cargas sociales del personal de portería: Se entiende por tales los sueldos y cargas sociales del encargado y suplente. Otros gastos: Los que se originen como consecuencia de la resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos en las atribuciones conferidas al administrador, o los que éste efectuare por dicho concepto en cumplimiento de su mandato. Artículo 16: Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, serán soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades enumeradas en el art. 9º y en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales allí expresados: Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del Consorcio; los gastos que origine el uso, conservación, reparación, etc., de los ascensores, sus máquinas y/o cajas existentes en el edificio, aunque éstos signifiquen reponer el valor del artefacto y/o el de sus accesorios; los gastos que se originen en la conservación y aseo de los pasillos, hall de entrada y demás sectores comunes del edificio; como ser: pintura, decoración, embellecimiento y amoblamiento de los mismos; los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas sociales de los peones y/o ayudantes y/o encargados del garaje. [OPCIONAL: Los locales contribuirán al pago de las cargas comunes siempre/ o sólo en la medida que puedan utilizarlas, es decir, si tienen instalaciones de calefacción, agua caliente, etc., contribuirán en la misma medida que los departamentos; en caso contrario quedarán eximidos de la contribución, entendiéndose que la exclusión corresponde a los gastos normales de atención y mantenimiento de los servicios centrales, y también a la reposición de maquinarias, calderas, etc.] Artículo 17: Los gastos de conservación y/o reposición que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, serán soportados por todos los propietarios en la proporción establecida en el art. 9º, salvo el supuesto contemplado en el art. 19º. CAPÍTULO SEXTO – PUBLICIDAD. Artículo 18: La unidad… destinada a local de negocio, podrá colocar letreros anunciadores de su actividad, que deberán ser previamente aprobados por el Administrador. En caso de desacuerdo entre propietario y Administrador, éste deberá convocar en los 15 días al Consorcio a Asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la Asamblea o no pronunciándose al respecto, podrá el propietario proceder a la colocación del letrero, bajo su responsabilidad y previo permiso de la autoridad competente. CAPÍTULO SÉPTIMO – DETERMINACIÓN DEL MONTO DE LA CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS, FORMA Y PLAZOS PARA SU PAGO. Artículo 19: A los efectos de la determinación del monto con que cada propietario deberá contribuir al pago de las expensas por “cargas comunes”, se procederá en la siguiente forma: el Administrador someterá anualmente a la Asamblea General Ordinaria de Propietarios, un cálculo del monto que presumiblemente insumirán las cargas comunes en el ejercicio venidero. Aprobado dicho cálculo, su monto se dividirá en cuatro o doce cuotas, obligándose cada propietario a abonar por adelantado del 1º al 10 de cada mes en que comienza cada mes o trimestre, la suma que resulte de aplicar el porcentual que corresponde a su unidad, la cuarta o doceava parte del monto calculado, redondeando cantidades, debiendo ajustarse los saldos al resultado que arroje el balance que apruebe la Asamblea. Artículo 20: El propietario que no cumpliera con el pago de las cuotas establecidas para gastos ordinarios, en los 10 primeros días corridos de comenzado cada período y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el artículo anterior y/o con el aporte que le corresponde para formar o reponer el fondo de reserva en los plazos previstos en el artículo anterior y/o con los que le corresponden para gastos extraordinarios en los plazos que fije la Asamblea y/o con el pago de toda otra suma por cualquier concepto vinculada a la propiedad del inmueble, se constituirá en mora de pleno derecho y abonará desde la fecha en que debió efectuarse el pago y hasta que satisfaga su deuda, una multa contractual a favor de quien resultara haber adelantado los fondos, del 2% mensual de la deuda. El Administrador podrá liquidar y cobrar dicha multa al percibir cada pago o bien incluirla al practicar la liquidación general del Consorcio, sin que la circunstancia de recibir los pagos sin reserva enerve su derecho de liquidar y cobrar la multa posteriormente, pudiendo también cargar al propietario moroso los gastos extrajudiciales, como ser: telegramas, cartas-documento, honorarios de abogados u otros profesionales que intervengan en trámites de tal carácter. Sin perjuicio de ello, una vez transcurridos diez días corridos desde la fecha máxima en que debió realizarse el pago, previa notificación en forma fehaciente que le hará el administrador, el propietario moroso podrá ser demandado por la vía ejecutiva y para obtener el cobro el Consorcio podrá solicitar el embargo de bienes del deudor y/o la venta en público remate del departamento de su pertenencia, o de otros bienes que tuviese. El monto de la deuda que origine el reclamo y el que se devengue hasta que el Consorcio perciba íntegramente lo que se le adeudare por alguno de los conceptos enunciados, podrá ser debitado por el administrador en la cuenta de los restantes integrantes del Consorcio, conforme el porcentual que correspondiere, a cuyo efecto y a los fines de su eventual reclamo judicial con los recaudos y procedimientos  

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