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REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (ADAPTADO AL CCyC).__ I- CONSORCIO DE PROPIETARIOS. Artículo 1º– A efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el régimen de Propiedad Horizontal del Código Civil y Comercial, queda constituido el consorcio que se denominará «CONSORCIO DE PROPIETARIOS EDIFICIO …», en adelante “Consorcio”, integrado por los titulares del dominio exclusivo de los sectores que se determinan en el artículo 2º inc. a) y condóminos en los sectores comunes en las proporciones que se establecen en el artículo 9º inc. a), todo lo cual acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas en los pertinentes registros. En caso de transmisión del dominio, el sucesor ocupará «ipso jure» su lugar en la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición. II- DIVISIÓN DEL EDIFICIO. Artículo 2º– El edificio de la calle … se desarrolla en … plantas, a saber: planta sótano, planta baja, … pisos altos y azoteas, según resulta del plano que pasa a integrar el presente documento, firmado por el … matrícula Nº …, el que en copia se agrega a esta escritura. El edificio se divide a su vez: A) Sectores de propiedad exclusiva: El edificio, a efectos de la determinación de sectores independientes de propiedad exclusiva, se divide en unidades, las que enumeradas correlativamente del … al … tienen la ubicación y distribución que surge del aludido plano, estableciéndose además en el mismo las superficies propias siguientes: para la unidad funcional Nº 1 … m2; para la unidad funcional Nº … m2, etc., etc. A las señaladas unidades, les corresponde asimismo, las unidades complementarias sitas en el sótano del edificio y que en la planilla inserta en el plano ya mencionado se individualizan con números romanos asignándoles la distribución siguiente: A la unidad UNO la unidad complementaria número IX; a la unidad tres la unidad complementaria número VII; etc. Estas unidades no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por los titulares de alguna unidad funcional del edificio. B) Sectores y/o cosas de propiedad común: a más de los sectores y/o cosas enumeradas en los artículos 2040 y 2041 del Código Civil y Comercial, se consideran de propiedad común del Consorcio los siguientes: a) el terreno, los cimientos y estructura del edificio; columnas, vigas, losas, etc.; b) los muros del edificio en toda su extensión, sean divisorios de las propiedad, sean que separen las distintas unidades entre sí, o bien que separen las unidades de los sectores de propiedad común, sean o no de uso exclusivo; c) los techos y azoteas del edificio; d) la entrada principal y su pasaje; e) la escalera de acceso a las unidades; f) los «palieres» de entrada de las unidades, así como los de acceso a las dependencias de servicio de los mismos; g) la unidad destinada para el encargado; h) los ascensores, sus respectivas cajas en toda su extensión, sus máquinas y los espacios donde éstas se encuentren; i) las máquinas, calderas, bombas, medidores y los espacios donde se encuentren: j) los tanques generales de agua y petróleo y las cajas de plomo de los servicios cloacales y/o desagüe cualquiera fuere el lugar donde se encuentren; k) las cañerías de conducción de agua, electricidad, gas y teléfono, cualquiera sea su destino, en toda su extensión y cualquiera sea el lugar que atraviesen, hasta la porción el sector de ellas que se encuentren al descubierto en los sectores de propiedad exclusiva, punto a partir del cual aquellas tendrán la calidad de propias; l) los patios y balcones; m) las chimeneas y/o los conductos de ventilación; n) los extinguidores de incendios existentes en los diferentes pisos de acuerdo con las normas legales; o) la unidad guardacoches sita en el sótano, con su rampa de acceso y su entrada y salida por el Nº … del edificio y sobre cuyo uso se dispone más adelante; p) todas aquellos sectores, porciones y/o cosas del edificio sobre los cuales ningún propietario puede invocar dominio exclusivo fundado en su título de adquisición. III- DESTINO DE LOS DIFERENTES SECTORES DEL EDIFICIO. A) Sectores de propiedad exclusiva: Artículo 3º – Los sectores de propiedad exclusiva serán destinadas por sus respectivos propietarios para vivienda únicamente, a excepción de la unidad UNO, sita en la planta baja (local de negocio), ejerciendo en cuanto a ellos los derechos que emergen del dominio, sin más limitaciones que las establecidas en el artículo 2047 y concordantes del Código Civil y Comercial y las que resulten de lo dispuesto en el presente Reglamento de Propiedad Horizontal. El propietario del local podrá modificar la vidriera, siempre que respete la armonía del frente, no atente contra su estética y obtenga previamente la conformidad escrita del Administrador. Artículo 4º – Queda terminantemente prohibido a los propietarios y/u ocupantes a cualquier título de los sectores de propiedad exclusiva, instalar en los mismos, negocios, oficinas, consultorios y/o estudios profesionales, cualquiera fuere la índole de los mismos, aunque sea como complemento de la vivienda. El propietario y/u ocupante del local podrá desarrollar allí toda actividad que guarde relación con la categoría y ubicación del inmueble, quedando prohibido destinar las unidades y el local a cualquier actividad contraria a la tranquilidad, salubridad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de realidad y buen nombre del edificio, como así también a pensión y/o alojamiento de pasajeros y arriendo o subarriendo parcial de las habitaciones que las componen. Artículo 5º – Se requerirá la autorización de los propietarios que se representen por lo menos más de las dos terceras partes de los votos, aplicándose a efectos del cómputo los porcentuales establecidos en el artículo 9º inc. a), para que los propietarios puedan dividir los sectores de propiedad exclusiva, siempre y cuando no se afecten lugares comunes, en cuyo caso se observará lo dispuesto en el artículo 2051 y concordantes del Código Civil y Comercial. B) Sectores de propiedad común: Artículo 6º – Son los especificados en el artículo 2º inc. b) del presente Reglamento de Propiedad Horizontal. El uso de los sectores y/o servicios comunes, se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indica el artículo 2037, 2047 y concordantes del Código Civil y Comercial, con sujeción también al Reglamento Interno del Edificio. En el espacio común destinado a guardacoches sito en la planta sótano, podrán guardarse … automóviles, correspondiendo a cada propietario el derecho de guardar un automóvil de pasajeros de tamaño común, estando prohibido ceder este derecho, aún en forma gratuita, a personas extrañas al Consorcio. Los gastos que directa o indirectamente tengan su origen en el uso y mantenimiento del garaje, como ser sueldo del personal que se contrate para su atención, electricidad, útiles de limpieza, impuestos que graven dicho destino, etc., serán abonados en porciones iguales por los propietarios de los respectivos automóviles. Si hubiera algún propietario que adquiriera el derecho de guardar más de un automóvil, contribuirá con tantas porciones como automóviles tuviere con el aludido derecho. C) Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario que se indica: Artículo 7º – Son sectores comunes destinados al uso exclusivo de los propietarios o de quienes depende la posesión, tenencia o uso y goce que no sea a título de dueño de las unidades que se indican, los siguientes: PATIOS: a) el existente entre la planta baja hacia los fondos del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece al propietario de la unidad uno; b) el existente en la planta del primer piso sobre el costado Este del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad dos; c) el existente en la planta del primer piso sobre el costado Oeste del edificio, cuyo uso pertenece exclusivamente al propietario de la unidad tres. BALCONES: Los existentes en las plantas del … al … piso inclusive, sobre el frente del edificio, cuyo uso exclusivo pertenece, respectivamente, a los propietarios de las unidades que tienen acceso directo a ellos. Artículo 8º – La división del edificio consignada en el artículo 2º, no podrá modificarse sino por la resolución unánime de todos los propietarios. Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto a su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el Consorcio de acuerdo con lo establecido este Reglamento de Propiedad Horizontal. IV- PORCENTUALES. Artículo 9º – Estando integrado el edificio por una unidad destinada a negocio comercial y … a vivienda, lo que trae aparejado un uso diferencial de ciertos sectores y/o servicios del mismo, el presente artículo se subdivide en 2 incisos, cada uno de los cuales determina el porcentual que corresponde a las unidades en él incluidas: inciso a): Unidad Nº 1 (local) el … (…) por ciento; Unidad Nº 2 el … (…) por ciento; etc.; inciso b): Unidad Nº 3 el … (…) por ciento; Unidad Nº 4 el … (…) por ciento; etc., etc. Los indicados porcentuales son el resultado de la proporción que representa la superficie propia de las unidades en cada inciso incluidas, con relación a la suma de las superficies propias de todas las unidades contempladas en el respectivo inciso. Artículo 10 – Los porcentuales establecidos en el inc. a) del artículo anterior determinan: a) el valor proporcional de cada unidad con relación al valor del conjunto; b) el valor proporcional del derecho de cada propietario sobre los sectores, servicios y/o cosas comunes del edificio; c) el valor del voto emitido en las asambleas conforme lo que dispone el artículo 32 inc. f). V- CARGAS COMUNES Y CONTRIBUCIÓN A LAS MISMAS. Artículo 11 – Cada propietario está obligado a contribuir al pago de las «cargas comunes» que devengue el uso, mantenimiento y administración del edificio, en la proporción que resulte de aplicar a ellas el porcentual que corresponde para su respectiva unidad en los incisos a) o b) del artículo 9º, según cual de ellos fuera aplicable de acuerdo a lo que más adelante se dispone. Artículo 12 – Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, serán soportados por los propietarios en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales establecidos en el artículo 9º inciso a): 1) Gastos de Administración: Entendiéndose por tales los que se originan a raíz del uso que hagan del edificio considerado en su conjunto, los integrantes del Consorcio o los que ocupen su lugar a cualquier título, con excepción de aquellos que se encuentren enumerados en el artículo 2) Impuestos, tasas y contribuciones: Cualesquiera sea su naturaleza, siempre y cuando graviten sobre el inmueble en su calidad de cosa común. 3) Reparaciones y conservaciones: Las referentes a los sectores y/o cosas de propiedad común efectuados por el Administrador o por los propietarios en su caso, para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, así como las que hubiera que efectuar por intimaciones de los poderes públicos. 4) Obras Nuevas: Las que autorizarán los propietarios de conformidad a lo que dispone el punto b) del apartado 1, inciso g) del artículo 35) Innovaciones y mejoras: las que fueran autorizadas en condiciones reglamentarias. 6) Créditos hipotecarios: El pago de los servicios de amortización de capital y/o pago de intereses, cuando el gravamen se haya constituido sobre el inmueble considerado en su conjunto. 7) Gastos de reconstrucción: En los casos de destrucción parcial de menos de las dos terceras partes del valor del edificio o vetustez del mismo, en que se hubiera resuelto su reconstrucción, salvo para la minoría a la que se obligase a transferir su parte. 8) Sueldos y cargas sociales del personal de portería: Se entiende por tales los sueldos y cargas sociales del encargado y suplente. 9) Otros gastos: Los que se originen como consecuencia de la resolución válida de los propietarios sobre asuntos de interés común, no comprendidos en las atribuciones conferidas al Administrador, o los que éste efectuare con dicha imputación en cumplimiento de su mandato. Artículo 13 – Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, serán soportados exclusivamente por los propietarios de las unidades enumeradas en el artículo 9º, inciso b) y en la proporción que resulte de aplicar a los mismos los porcentuales allí manifestados: 1) Los gastos que se originen por consumo de fuerza motriz, electricidad y/o combustible a cargo del Consorcio; 2) Los gastos que origine el uso, conservación, reparación, etc., de los ascensores, sus máquinas y/o cajas existentes en el edificio, aunque éstos signifiquen reponer el valor del artefacto y/o el de sus accesorios; 3) Los gastos que se originen en la conservación y aseo de los pasillos, hall de entrada y demás sectores comunes del edificio; como ser: pintura, decoración, embellecimiento y su amoblamiento; 4) Los gastos que demande el pago de los sueldos y cargas sociales de los peones y/o ayudantes y/o encargados del garaje. Artículo 14 – Los gastos de conservación y/o reposición que se realicen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, serán soportados por todos los propietarios en la proporción establecida en el artículo 9º, inc. a), salvo el supuesto contemplado en el artículo VI- PUBLICIDAD. Artículo 15 – La unidad uno destinada a local de negocio, podrá colocar letreros anunciadores de su actividad, que serán previamente aprobados por el Administrador. En caso de desacuerdo entre propietario y Administrador, este convocará para dentro de los quince (15) días a la Asamblea, cual decidirá en definitiva. No reuniéndose la Asamblea o no pronunciándose al respecto, podrá el propietario  

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