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Demanda por resarciminento a terceros en expropiación.

 

PROCESO SUMARIO.

 

Señor Juez:…. , con domicilio real en….  y representadas por…. , constituyendodomicilio legal en…. , a V.S. decimos:

 

Demandamos a…. , unidad…. , piso…. , unidad…. ,piso….  y…. , unidad…. , piso…., pidiendo la citación como tercero interesado del Consorcio de Propietariosde…. , de…. , portería (representante legal o administrador debidamenteacreditado). Todas las unidades y la portería pertenecen al edificio citadode….

 

2. La demanda la instauramos en título de dueños de lasunidades…. , local…. , locales…. y…. , y….  local…. , y detodos los locales comerciales de la denominada Galería….  del edificio a que nos referimos en el ap. Justificamos los dominios adjuntando original certificado de los títulos depropiedad pero asimismo y desde va dejamos pedido se oficie al Registro de laPropiedad para que se informe sobre las titularidades del dominio de todas ycada una de las unidades descriptas. Respecto de….  se adjunta en estatutos y nombramiento de directorio/distribuciónde cargos; respecto de…. , por no contar con otros comprobantes, se oficiaráa esa…. , al domicilio que figura en el respectivo título de propiedadrequiriendo se informe sobre calidad y representación de….  de la misma. Con relación a la sucesiónde…. , además de adjuntarse certificado de designación de administradora, seoficiará al Juzgado y Secretaría de esa sucesión para que se certifique sobrela designación aludida, sobre la declaratoria de herederos y los caracteres devinculación jurídica de….  de….  en dicho sucesorio.

 

Dejamos constancia que demandamos en conjunto a losaccionados a quienes también tomamos en conjunto como propietarios que aparecende las unidades de vivienda del edificio de que hablamos, según las planillasque se nos pasan por la administración del edificio, pero debe encenderse comolo que interesa es demandar a los dueños de todas las restantes unidades deledificio que esta acción quedará dirigida contra quienes resulten propietariossi alguno de los mencionados en el ap….. , de este escrito no lo fuera; acuyos fines, desde ya, también pedimos se requiera informe al respecto delRegistro de la Propiedad. Fundamos el litisconsorcio activo y pasivo en losarts. 87 y 88 CPCCN y arts. 691 ss. y conc. del CCRA.

 

Citamos como tercero de intervención obligada alConsorcio (art. 94 CPCCN porque los efecto de este juicio también alcanzarán aél <art. 96 «in fine», íd.>).

 

5. Adjuntamos los siguientes instrumentos: a) Los títulos depropiedad y los demás comprobantes sobre personería que precedentemente hemosmencionado; b) Reglamento de Copropiedad del edificio, acerca del que si fueranegado se oficiará al Registro de la Propiedad; c) Comprobante de depósitos porpesos…. ); d) Liquidaciones de gastos de expensas de agosto y setiembrede….  del edificio del rubro y listade copropietarios, que tomamos en cuenta para demandar, en tres folios; e) Seisrecibos de…. (Cía telefónica) de las cartas documentales; f) Seis cartasdocumentales al consorcio, al consejo de administración del consorcio y aladministrador a ese momento; g) Un infolio de….  fojas y una tarjeta remitidos a los actores por…. ,administrador de ese momento; h) Dos cartas documentales remitidas al entoncesadministrador y al consorcio por los actores; i) Una carta documental coninvitación a asamblea para el…. ; j) Tres actas de constatación de hechosproducidos por las partes referente al asunto que motiva este proceso; k) Cartadocumental de rechazo (del…. ) de la adversa; l) Cartas documentales dereclamos de expensas a todos nosotros, de similar tenor, y por los meses…. ;m) Carta documental única remitida por…. , autorizado para dicha contestación,conforme lo ratificamos en este acto: rechazamos los reclamos y nos remitimosal presente juicio. Con un gran esfuerzo y un considerable gasto hemos logradofotocopiar los títulos de propiedad de los que adjuntamos para cada uno de losdemandados. Con respecto a la demás pro usa y diversa documentación que hemostenido que agregartoda ella de conocimiento de cada uno de los demandados y delconsorcio atenta la dificultad, cantidad, etc., por economía procesal, conformeal art. 121 CPCCN, pedimos se nos libere de agregar dichas copias, sinperjuicio de que puedan examinarse los originales en Secretaría.

 

6. Esta demanda persigue dejar sin efecto, anular o reformaruna cláusula del Reglamento de Copropiedad y se declare el pago porconsignación de las expensas de los locales en el inmueble objeto del juicio,por los meses de agosto y setiembre de…. por…. , como así de las expensas que mensualmente vayan venciendo.

 

7. Quiero dejar puntualizado lo siguiente. La jurisprudenciatiene establecido que cuando se paga por consignación, el pago debe ser hechodentro de un plazo razonable al igual que la interposición de la demanda;porque de otro modo puede no reunir el requisito del tiempo. En este caso,jugaron los siguientes factores que demoraron hasta hoy, de inmediato deentregar todo al abogado, la iniciación de este proceso. a) A pesar delresultado negativo de las actas que levantamos, el consorcio verbalmente sereservó para volver a estudiar el tema J contestar, y recién lo hace el….  intimando por carta documental el pagoel….  b) Como se advierte por lasfotocopias certificaciones, testimonios, etc. los mismos se han ido acopiando yse han obtenido entre mediados y fines de octubre de….  c) No ha sido fácil conseguir lainstrumentación, datos de los testigos, datos de las cifras, datos de losdemandados y su verificación, en forma inmediata; y tampoco preparar la demandalas razones cuantitativas y cualitativas (entre otras profusión de personas)concurrentes; con lo cual esta presentación se formula, dentro de un marco desentido común, lo más pronto posible. Desde otro punto de vista y en cuanto ala ilegitimidad de que se nos pretende seguir cobrando como dueños[soshsc show="logged"] de lasunidades de locales. gastos efectivamente provenientes de las unidades habitacionalesdel edificio, servicios que nosotros no gozamos como dueños de locales sino quegozan los propietarios de las unidades habitacionales de este asombrosoedificio, debemos también formular algunas precisiones: a) Cuando se impuso elsistema que atacamos de nulidad en esta demanda o que si no es anulado deberáser reajustado o reformado, existía una determinada relación entre el valor delas unidades locales de nuestra pertenencia, las ventas que se realizaban enesos locales, los gastos por tasas e impuestos y las expensas y gastosordinarios y extraordinarios del edificio; b) En las circunstancias actuales,la situación se ha tornado excesivamente onerosa para los actores de estejuicio, por de pronto, porque tomada la relación del valor de nuestros localesa la fecha del reglamento y el monto de las expensas de ese momento, ycomparando ambos rubros con las cifras actuales, se advierte que losgastos/expensas han aumentado en progresión geométrica y el valor de loslocales ha aumentado muchísimas veces menos o en progresión aritmética; c) Cosasimilar ocurre computando el ritmo de nuestras ventas u operaciones lucrativasen nuestros locales comparando ambas épocas y el incremento actual exagerado einaccesible de las expensas; d) Si tomamos la renta probable de aquella época ylas expensas de entonces y trasladamos ambos rubros a ahora, advertiremos talsituación a la referida precedentemente. De ahí que ya no den nuestras fuerzaspara el mantenimiento de una situación tan injusta como la que hemos venidosoportando. Sin perjuicio de la prueba que se ofrece en el capítulo respectivo,los datos de los puntos a) hasta d) precedentes deberán merecer en autos ladesignación de perito tasador, lo que desde ya pedimos; además oficio a laadministración del edificio para que remita las cuentas de expensas de lasépocas mencionadas y oficio a casas de remate para informe similar: a…. ,de….  y a…. , de….  Quedan ofrecidas estas pruebas.

 

8. Los hechos que motivan esta demanda se vinculan a lacarga de las expensas comunes establecida en el Reglamento de Copropiedadagregado, y las cuentas pasadas por la administración también agregadas,conforme a todo lo cual mientras sumados todos los locales de laGalería….  cuyos dueños demandan eneste juicio, cuentan con un porcentual del…. por ciento y también para votar, en tanto nominalmente cargan y se lespretende cobrar mucho más que lo que valen nuestras propias unidades, ya que nosolamente los porcentuales del art. 8º Reglamento de Copropiedad nos llevanal….  por ciento, sino que nosendilgan y hacen participar de gastos, impuestos, tasas, expensas,reposiciones, etc., de partes del edificio que para nada nos aprovechan, niusamos. Consecuentemente nuestros porcentuales de pago de expensas deben reducirsea nuestros porcentuales respectivos de valor, parte y voto conf. art. 2º yconc. del reglamento, y sólo respecto de los servicios que disfrutamos, puesotra cosa origina un enriquecimiento sin causa de los demandados, cuyainvalidez invocamos (art 499 nota, 1071, 953 y conc. CCRA). Se vinculan tambiénal pago de las expensas por de….  ylas que transcurran mientras dure este juicio y persista la actitud de loscontra de no recibir lo que ofrecemos pagar, ni siquiera bajo protesta ni conreservas, a pesar de habérselos invitado a ello en nuestras cartas documentalesdel….  que rechazaron; los que serobustecen con las actas levantadas adjuntas. En la liquidación de agosto y enla de setiembre hemos puesto un «no» (las adjuntamos) a los rubros que nogozamos, no corresponden a nuestras unidades y no nos corresponde cargar yhemos tomado de lo que si corresponde, en cada caso, las sumas a pagar, que,por todos nosotros son $….  (agosto) y$….  (setiembre) ver dorso setiembre,en total los….  depositados en autos,dados en pago.

 

9. Coexisten varias razones para poner coto a esteaprovechamiento abusivo de parte de los accionados: a) La pretensión demantenimiento de ese porcentaje desnaturaliza el sistema de la ley 512 y esanulable a pedido de nosotros, como ahora lo hacemos (art. 8 ley cit., que anuestro juicio es de orden público cuando se desnaturaliza el sistema, pese ala salvedad de admisión de convención en contrario, de dicha norma legal); b)Este acuerdo que resulta del R. de Copropiedad resulta excesivo y anulableconforme al art. 953-954 CCRA, confiriendo un trato desigual para la misma cosavalor y votos por un lado y deber de pago por otro lado, que viola la garantíadel art. 16 de la CN, por cuyo caso queda planteada la inconstitucionalidad delart. 6 de la ley 512 en cuanto que en el mismo pueda fundarse un tratodesigual como el descripto y quede en oposición con el derecho de propiedad,art. 17 CN, y de igualdad, art. 16 íd., pues conforme al art. 31 CN, prevalecelaCN94 sobre una mera ley nacional; c) Sea como fuere y en subsidio queda desdeya planteada la necesidad de reajustar los términos de este contrato bilateralconmutativo de ejecución continuada que viene a resultar el Reg. de Copr. a quenos referimos, para lo que se invoca que acontecimientos imprevisibles yextraordinarios estado actual del país, costos, etc. nos producen gravísimoperjuicio puesto que se nos carga con cantidades y porcentuales confiscatoriosen beneficio de las partes contrarias, sin que e parte nuestra exista culpa nimora, ni hayamos hecho otra cosa que cumplir mansamente una enormidad. Fundamosel pedido de reajuste de la cláusula en los límites de nuestros porcentuales ysobre los servicios de que efectivamente gocen nuestras unidades, en el art.1198 del CCRA.

 

Ofrecemos como prueba además de la que hemos venidomencionando en el curso de este escrito, a:

 

A) Confesional: Se citará a todos los demandados a absolverposiciones, reconocer documentos y firmas; si se las negara queda desde yapropuesta prueba pericial caligráfica.

 

B) Testimonial: Se citará a declarar a los testigos….(nombre, profesión y domicilio).

 

C) Reconocimiento judicial: El juzgado se constituirá ydeterminará «in situ» y «de visu» la situación de los locales.

 

D) Pericia: Se designará perito arquitecto para que teniendoen cuenta las extensiones y porcentuales de propiedad de nuestros locales en eledificio objeto del juicio (ver porcentuales de voto y de dominio delreglamento), determine la «carga justa» o carga técnicamente admisible o cargaconforme a su participación en la edificación y en el edificio, para nuestrasunidades. Como así deberá an alizar las liquidaciones adjuntas a estos autos einformar sobre los gastos que deben «Sí» o «No» cargar sobre nuestros locales,conforme al espacio físico de los mismos y ubicación. servicios recibidos,etc., en el edificio objeto del juicio. Acerca de los oficios pedidos en el ap.7, parte final, de este escrito. En dichos libramientos se requerirá de lascasas de remates individualizadas, se sirvan informar a V.S. en estos autosacerca de: a) Valor posible de los locales objeto del juicio a la fecha desanción del Reglamento de Copropiedad y valor actual; b) Valor posible de lasexpensas normales de esos locales a aquellas fechas y en la actualidad; c) Sicotejamos ambos momentos y con prescindencia a del caso especial presente, esexacto que el monto de los impuestos., tasas, expensas y gastos extraordinariosde los edificios de categoría y zona como el de autos en…. , han elevádose enuna proporción mucho mayor al valor actual de los inmuebles comparado con elvalor anterior y también comparado con la renta o productividad de aquellafecha y de ésta, e, igualmente en cuanto a la posible ganancia de localescomerciales, siempre comparando la fecha del reglamento con la actual. Acercade los puntos de la pericia de tasación del punto 7 de este escrito. Sedesignará perito tasador a fin de que se pronuncie de conformidad con lo allíexpresado y concretamente sobre los siguientes puntos de pericia: a) Tasacióndel valor de los locales de los actores a la fecha de aprobación del Reglamentode Copropiedad y determinación del valor en este momento; b) Tasación del valorde los impuestos y tasas fiscales de la fecha de aprobación del Reglamento deCopropiedad e informe sobre las actuales, entendiéndose que la estimación delvalor antiguo debe fundarse de ser posible en boletas y recibos existentes dedicha época o en datos obtenidos de las oficinas públicas respectivas; c) Igualque el punto b) referente a la variación en ambos tiempos, de las expensascomunes; d) Sea o no posible contestar a los puntos precedentes y sea o noposible reunir los comprobantes instrumentales respectivos, se pide al peritoel cálculo sobre el valor de los locales, de sus rentas y del rendimientocomercial de nuestros negocios en una estimación de la época del reglamento yla actual, al solo efecto de calcular lo que el perito deberá hacer si lasexpensas/gastos se han elevado en mucho mayor proporción, lo que se evaluará.

 

PETITORIO: Por todo lo expuesto y razones de hecho y dederecho precedentemente suministradas, los presentantes, de V.S. solicitamos:

 

Se nos tenga por parte, por presentados con el domiciliolegal indicado, y por iniciada la presente Demanda de reajuste y fijación decuota de expensas, rectificación de cláusula del Reglamento de Copropiedad deledificio a que se refiere el presente juicio, y demás posiciones referidas enel curso de este escrito;

 

2. Se ordene la agregación de la documentación acompañada yaquella que está constituida por instrumentos privados, sea reservada en lacaja de seguridad del Juzgado, glosándose las copias que adjuntamos, a estosautos;

 

Se tenga presente todo lo demás expuesto, reservasformuladas y prueba ofrecida, que se producirá conforme a derecho, en laestación oportuna del juicio;

 

Se tenga por oblada la tasa de justicia y se tenga ademáspor agregada la boleta de depósito judicial que acompañamos por la suma de$….  que forma parte de laconsignación de expensas y gastos comunes de las unidades a que se refiere estademanda- por el período a que la misma se refiere y respecto del edificio a quese alude en este juicio; a cuya consignación judicial y a las siguientes,deberá también hacerse lugar con costas;

 

5. Se cumpla traslado de esta demanda en la persona deladministrador y/o representante legal del consorcio en la sede denunciada eneste escrito, y respecto de cada uno de los demandados y/o consorcistas de esteedificio; los que serán emplazados bajo apercibimiento legal;

 

6. En su hora, se hará lugar a lapresente demanda en todas sus partes, con expresa imposición de costas. SERAJUSTICIA.

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