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Contrato locativo de fondo comercial.

 

PRELIMINAR: PARTES Y PERSONERIAS: Entre las personas…. (físicas; jurídicas),…. (DNI o datos de constitución e inscripción registral), con domicilio en…. , por una parte, en adelante denominada «Cedente» y…. (físicas; jurídicas),…. (DNI o datos de constitución e inscripción registral), con domicilio en…. , por una parte, en adelante denominada «Cesionario», por la otra parte, se celebra el presente CONTRATO DE LOCACION DE FONDO DE COMERCIO, sujeto a las declaraciones y estipulaciones siguientes:

 

PRIMERA: OBJETO: El Cedente da en locación al Cesionario el fondo de comercio…. , dedicado a…. , de propiedad de….(Cedente o terceros), actualmente en funcionamiento en…. y cuyas características se describen seguidamente: a)….(nombre o designación comercial); b) locación de la finca tipo local comercial a…. ; <<<NOTA: Podrá la finca ser propiedad del Cedente o de un tercero de quien aquel sea locatario.>>>

c) muebles y útiles…. ; d) demás componentes: I) habilitación municipal para funcionar…. ; II) maquinarias…. ; III) máquinas, muebles y útiles…. (se acompaña detalle por separado que firmado por las partes se agrega como Anexo…. ); IV) clientela (datos primarios)…. ; V) personal…. ; todo el conjunto se denominará en adelante «Fondo Comercial».

 

SEGUNDA: PLAZO LOCATIVO DE LA FINCA: 1- El plazo residual o restante del contrato de locación de la finca es de…. (…. )…. (días, meses; años) a contar desde…. (fecha), por lo cual éste vencerá en fecha…. 2- Para cada caso de incumplimiento de alguna obligación locativa, adicionalmente a la pena especial establecida en el contrato original y juntamente a ella, el Cesionario deberá pagar una Cláusula Penal en favor del locador de la finca de…. (pesos…. <$…. >), sin necesidad de interpelación de tipo alguno, así como también subsistirá el derecho a desalojar y/o requerir lanzamiento anticipado contra el Cesionario (inquilino; locatario).

<<<NOTA: En nuestra propuesta exponemos el caso de finca locada por el cedente quien la transfiere con la conformidad del locador, ya sea por estar prevista contractualmente o por acuerdo posterior, pero también podría ser propiedad del mismo cedente y porqué no del cesionario.>>>

TERCERA: TRANSFERENCIA DE LOCACION: 1- Este contrato comprende la transferencia de la locación sobre la finca (propiedad inmueble) en que funciona el Fondo Comercial, que es de propiedad de…. , y se encuentra locada por el Cedente según contrato…. , en calidad de…. según resulta de…. , cuyos instrumentos (contrato y actas) en fotocopias, firmadas por las partes se agregan al presente como Anexo…. 2- Se incluye y contempla el uso del Fondo Comercial con sus instalaciones y todas las facultades necesarias para una explotación normal. 3- Se considerará dañoso todo acto o abstención proveniente del Cesionario y/o sus dependientes o empleados, que produzca en el Fondo Comercial incluyendo su clientela, una: degradación, depreciación, desacreditación, desprestigio, entorpecimiento, etc., que perjudiquen su eficaz, normal y pleno funcionamiento, quedando obligado el Cesionario a responder por los daños que se origen por dichos actos o abstenciones, negligencias, impertinencias o abusos.

 

CUARTA: PRECIO: 1- El precio de esta locación es de…. (pesos…. <$…. >), por cada período…. , que se pagará por lapso….(adelantado; vencido), del…. , al…. , de cada mes….(en el domicilio…. ; mediante deposito en la cuenta bancaria abierta a nombre de…. , en el banco…. , sucursal…. ,….<cuenta corriente/ caja de ahorros>, en…. <en pesos/….> Nº…. ), o donde en el futuro por medio fehaciente notifique el Cedente. 2- La demora en pagar el alquiler del Fondo Comercial, generará un interés moratorio diario del…. (…. ) por cien en favor del Cedente. 3- Acaecida una demora superior a…. (…. ) días, quedará facultará al Cedente a rescindir de pleno derecho («ipso jure») este contrato, y exigir la deuda e intereses, más los daños y perjuicios que se comprueben o la deuda y sus intereses, más una Cláusula Penal de…. (pesos…. <$…. >). 4- El mismo derecho de la rescisión tendrá el Cedente si concurriere cualesquiera incumplimientos contractuales contra el locador de la finca donde se asienta el Fondo Comercial.

 

QUINTA: MANTENIMIENTO Y AVERIAS: 1- El mantenimiento de la finca y los elementos del Fondo Comercial y la reparación de las averías y reemplazo de las cosas perdidas, quedan a cargo del…. (Cesionario; Cedente). 2- La parte obligada con el mantenimiento deberá cumplirlo periódicamente, y en el caso de reparación de averías, y reemplazo de las pérdidas, dentro de las…. (…. ) horas de acaecido el hecho generador del desperfecto o siniestro.

 

SEXTA: CARGAS: Las contribuciones, impuestos…. (municipales, provinciales, nacionales), tasas,…. del Fondo Comercial quedarán a cargo de…. , y los impuestos, servicios, tasas y demás contribuciones de la finca (propiedad inmueble) serán de cargo de….

 

SEPTIMA: ESTADO DE LOS ELEMENTOS: 1- La finca (propiedad inmueble), sus complementos y accesorios, con los muebles y útiles, máquinas y maquinarias y demás objetos comprendidos en esta locación de Fondo Comercial se encuentran actualmente en los estados que se describen: a) finca (propiedad inmueble), artefactos, accesorios y complementos:…. ; b) máquinas y/o maquinarias:…. ; c) muebles y útiles:…. ; d) otras cosas, elementos u objetos:…. 2- Los bienes y objetos comprendidos deberán restituirse por el Cesionario al finiquito (término) de esta locación o cuando deba desocupar el Fondo Comercial, con arreglo a las siguientes pautas y previsiones….

 

OCTAVA: INVENTARIO Y AVALUO: 1- Para los casos de averías o destrucciones parciales o totales y también de pérdidas de cosas, elementos u objetos que integren el Fondo Comercial, se establece el detalle y valores siguientes, que las partes aceptan desde este acto: a)…. ; b)…. ; c)…. ; d)…. ; e)…. ; f)…. 2- Separadamente las partes acuerdan en instrumento autónomo las previsiones respecto de las mercaderías que recibe el Cesionario [soshsc show="logged"] «en consignación» de parte del Cedente.

 

NOVENA: PROVISIONES Y SERVICIOS: 1- Las facturas por provisión de…. (agua y servicios cloacales, desinfección y desinsectación, electricidad, gas, limpieza de cristales exteriores, seguridad privada, seguros, telefonía, televisión por cable,…. ), deberán puntualmente ser pagadas por el Cesionario y los recibos deberán siempre estar a disposición y vista del Cedente a fin de comprobar la regularidad del cumplimiento de dichos pagos. 2- Cuando durante la vigencia contractual debiera transferirse al Cesionario la titularidad de alguna concesión, derecho o servicio, luego de finiquitada (concluida) la locación deberá retransferirse la titularidad a nombre de sus actuales titulares o del Cedente, recayendo a de cargo del…. , el traspaso al Cesionario, y a cargo del…. , la posterior retransferencia.

 

DECIMA: CADUCIDAD DE CONCESIONES O DERECHOS: 1- Para el caso que actitudes activas o pasivas del Cesionario perjudicaran los servicios o concesiones y/u originaran la pérdida del derecho al servicio, queda pactada una Cláusula Penal de…. (pesos…. <$…. >), por cada concesión o servicio que se perdiera. 2- El Cedente no necesitará probar perjuicios de especie alguna si eligiera el cobro de la multa o pena, pudiendo ejercer el «procedimiento judicial ejecutivo («vía ejecutiva») para su cobro, mediante la adjunción del presente y acta notarial donde conste la pérdida acaecida.

 

DECIMA PRIMERA: PERDIDAS Y DAÑOS PARCIALES: 1- Si al finiquito del contrato hubiera destrucción parcial de elementos del Fondo Comercial, se evaluarán porcentualmente las pérdidas existentes respecto de cada objeto en función de su función específica, evaluando sus averías y el daño infligido al desarrollo normal del Fondo Comercial, considerado como un todo. 2- Deberá justipreciarse también el lapso que demoraría el pleno funcionamiento del conjunto.

 

DECIMA SEGUNDA: COLABORACION PERSONAL DEL CEDENTE:  El Cedente queda comprometido a presentarse y dar su conformidad a los actos que sean necesarios, suscribiendo los documentos que correspondan, para cumplir el objeto del presente y lograr el normal y pleno funcionamiento del Fondo Comercial o el normal disfrute de los accesorios y complementos que lo integran o componen.

 

DECIMA TERCERA: CONTINUIDAD DE OBLIGACIONES : Las eventuales clausuras que pudieran disponerse por autoridad competente, que impidieran temporaria o permanentemente el funcionamiento del Fondo Comercial, no suspenderán ni interrumpirán en forma alguna los deberes locativos del Cesionario, pues los riesgos de obtener y gozar de la habilitación….(municipal; de ente determinado) quedan absoluta y exclusivamente a su cargo.

 

DECIMA CUARTA: INMUTABILIDAD DEL DESTINO:  1- El destino o rubro comercial que podrá explotarse será…. ; quedando prohibido expresamente y por cualesquiera razón el cambio del rubro, también el destino o la supresión o adjunción de otras actividades comerciales, civiles, etc. 2- Respecto a la posibilidad de ceder o transferir parcial o totalmente esta locación, se estipula:…. 3- El Cesionario no podrá operar el Fondo Comercial con personas extrañas a la actividad y deberá cuidar siempre que sus dependientes tengan una excelente capacitación para cumplir sus funciones y prestigiar las marcas involucradas.

 

DECIMA QUINTA: IRRESPONSABILIDAD DEL CEDENTE:  Queda expresamente acordado que el Cedente no responderá por las daños o perjuicios directos o indirectos, existentes o cesantes, actuales o futuros, voluntarios o involuntarios, sufridos por el Cesionario, sus familiares, dependientes, clientes, en sus personas o patrimonios y también al local o sus partes y en general por cualesquier eventos o responsabilidades, que pudieran ser causados por cosas del Fondo Comercial, así sucedieren dentro o fuera del local al propio Cesionario, sus familiares, dependientes, clientes, responsables proveedores, terceros, asumiendo plena y absolutamente el Cesionario la responsabilidad por los daños que se pudieran producir, quedando obligado a las consiguientes reparaciones.

 

DECIMA SEXTA: PRESERVACION DE DERECHOS: 1- Teniendo en cuenta que el Fondo Comercial contiene derechos y/o concesiones que el Cedente desea conservar al reintegro o devolución, el Cesionario deberá cumplir puntualmente con todas las obligaciones inherentes al mantenimiento del permiso o habilitación existente del local y/o negocio y también los derechos o facultades otorgadas por el consorcio de propietarios al cual está afectada la finca por pertenecer a un edificio subdividido en propiedad horizontal; haciéndose responsable ante el Cedente, de todos los daños y perjuicios directos e indirectos que origine su incumplimiento. 2- Se deja constancia que el Cesionario no podrá reclamar estipendio, remuneración o compensación algunas cualquiera sea el grado de mejoramiento del Fondo Comercial nacido de su gestión, aunque se haya valorizado o mejorado por su obra propia; y que ninguna compensación podrá reclamar el Cesionario por su gestión.

 

DECIMA SEPTIMA: AVISO DE NOVEDADES:  Sin perjuicio de las obligaciones generales y especiales del Cesionario, queda comprometido a dar aviso al Cedente dentro de las 24 horas hábiles de haberse producido, originado o hacer aparición, de cualquier evento dependiente de él, de terceros o de las autoridades públicas o de la acción de los factores climáticos o de la naturaleza, que pueda afectar legal o materialmente al Fondo Comercial, a la finca (propiedad inmueble) donde funciona, a las partes, cosas, objetos o derechos del Fondo Comercial, o a las condiciones estipuladas en el presente contrato.

 

DECIMA OCTAVA: DEPOSITO DINERARIO GARANTIZADOR:  En garantía del cumplimiento de cada una en particular y todas en general, las obligaciones del Cesionario emergentes de este contrato y/o de la ley, entrega en calidad de depósito al Cedente, la suma de….(pesos…. <$…. >), para garantizar su cumplimiento, sujeto a las siguientes condiciones: a) el Cesionario no podrá pretender compensarla con alquileres durante el curso del contrato o indevolución del Fondo Comercial; b) no devengará intereses de tipo alguno; c) el Cesionario no podrá exigir su actualización al reintegro; d) deberá ser restituido por el Cedente al finiquito del contrato, siempre que el Fondo Comercial haya sido restituido en forma y no hubiere reclamos fundados contra el Cesionario.

 

DECIMA NOVENA: FIADOR: 1- Para afianzar las obligaciones del Cesionario, nacidas de la presente relación contractual, el Sr…. (DNI…. ), con estado civil…. , de profesión…. , domiciliado en…. , se constituye en fiador con los alcances del principal pagador, careciendo de los beneficios de excusión, división y preinterpelación, hasta el acto de reintegro o devolución del Fondo Comercial, sus partes y accesorios con la conformidad del Cedente. 2- Se deja constancia que el fiador principal pagador no tendrá que ser notificado de las irregularidades que el Cesionario pudiera causar.

 

VIGESIMA: ANEXOS: Todos los…. (…. ) anexos agregados, firmados por las partes y el Fiador, conforman o integran….(supletoria; imperativamente) las declaraciones y estipulaciones del presente acto.

 

VIGESIMA PRIMERA: CONSTITUCION DE DOMICILIOS: Para cualesquiera Notificaciónes derivadas de este acto, las partes y el fiador constituyen los domicilios contractuales especiales siguientes: a) el Cedente en…. ; b) el Cesionario en…. ; c) el Fiador Principal Pagador en…. ; d)…. en…. ; donde serán eficaces todas las que se realicen.

 

VIGESIMA SEGUNDA: MEDIACION: Para el caso de controversias y cuando previo al litigio (proceso judicial), las partes obligatoriamente deban someterse a la instancia de «mediación» (en jurisdicción nacional ley 2573 y Dec. reglamentario 021/95), éstas acuerdan privadamente y por voluntad propia designar como mediador a…. (mediador habilitado determinado; mediador a sortear de los que integren alguna institución <EMPRESA,…. >) y subsidiariamente para el caso de imposibilidad…. (del primero a…. ; por cualesquier eventos a…. ).

 

VIGESIMA TERCERA: COMPETENCIA JUDICIAL: Para el caso de litigio (proceso judicial) las partes y el fiador, se someterán exclusivamente a los tribunales ordinarios competentes en…. de…. , renunciando a cualesquier otros que pudieran eventualmente corresponderles.

 

VIGESIMA CUARTA: FACTURACION: 1- El Cedente deberá presentar factura y/o recibo, por cada suma de dinero que tenga derecho a percibir o cobrar, de acuerdo a las normas legales que rigen la facturación y registración de operaciones comerciales. 2- A los efectos impositivos o tributarios, el Cedente y el Cesionario se entregan recíprocamente en este acto, cupones personalizados y fotocopias de los formularios de inscripción en la…. (AFIP.; Dirección Provincial de Rentas…. ; Dirección Municipal de Rentas…. ), y declaran sus posiciones tributarias…. , con firma autógrafa en original y aclarada, con los datos del firmante.

 

VIGESIMA QUINTA: FACTURA CONFORMADA: 1- Queda acordado por las partes el uso del sistema de Factura Conformada. 2- Funcionará con la aceptación mediante firma autógrafa; por persona habilitada a contraer obligaciones del Cesionario; en una copia de cada factura original, que tendrá la leyenda «factura conformada» o «segunda factura». 3- Las «facturas conformadas» deberán devolverse al Cedente previa entrega de recibo, dentro de las…. horas de presentadas para su conformació n, obligándose el Cesionario a su cancelación inmediata, en las fechas de vencimiento que tengan estipuladas y contra su presentación.

<<<NOTA: Se consideran aceptadas con cláusula «sin protesto», constituyen títulos ejecutivos «ley nacional 2064», en general se les aplican las normas que rigen al «pagaré» y están exentas en jurisdicción nacional del impuesto de sellos <derogado parcialmente en jurisdicción nacional «ley nacional 2073» y en curso de derogación en otras jurisdicciones>, su tratamiento impositivo, fue reglamentado por la resolución de la D

 

VIGESIMA SEXTA: FIRMAS Y RECEPCION DE INSTRUMENTOS: 1- Se firman…. (…. ) juegos de ejemplares idénticos, de un mismo tenor y a igual efecto: de este contrato de…. cláusulas, en…. fojas; de los anexos, que foliados correlativamente están integrados por…. fojas. 2- Entréganse a las partes y al Fiador la cantidad de juegos siguientes: a) al Cedente…. : b) al Cesionario…. ; c) al Fiador Principal Pagador…. ; d)…. ; e)…. ; quiénes los reciben de conformidad.

 

VIGESIMA SEPTIMA: LUGAR Y FECHA:  Celebrado en…. (localidad: ciudad o pueblo, partido o departamento), a los…. días del mes de…. del año….

 

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